За подозрительно низкие ставки арендной платы придется отвечать в суде

© sundaemorning / Фотобанк 123RF.com

Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел дело об оспаривании договора аренды нежилого помещения. Стороны его заключили на условиях, которые впоследствии один из участников компании-арендодателя посчитал невыгодными. Он обратился в суд с иском о признании недействительным договора, который причиняет ущерб компании.

В Определении Верховного Суда РФ от 6 сентября 2024 г. № 307-ЭС23-29560 по делу № А56-33796/2022 указано, что арендная плата по договору аренды в первые два месяца составляла 1000 руб., а затем – 632 тыс. руб. в месяц. При этом арендатор передал треть полученного помещения в субаренду. Размер арендной платы по договору субаренды изначально составлял 400 тыс. руб, а начиная с восьмого месяца – уже 800 тыс. руб.

Три инстанции установили, что директор арендатора ранее работал в компании, которой руководит один из участников арендодателя. Однако такую заинтересованность суды посчитали фактической. Она не считается основанием для признания сделки недействительной.

Верховный Суд РФ не согласился. Суд может признать договор недействительным по мотиву заинтересованности, если сделка причиняет ущерб компании. Контрагент по такой сделке считается недобросовестным, если в силу связи с другой стороной договора он знал о том, что согласия на сделку с заинтересованностью нет.

Тот факт, что условия сделки значительно отличаются от рыночных, свидетельствует об аффилированности между сторонами. В условиях конфликта интересов сторон именно ответчик обязан доказать, что цена сделки соответствует рыночным условиям и не причиняет ущерба истцу. Для этого ответчику необходимо раскрыть экономические мотивы сделки.

Арбитражные суды сослались на то, что размер платы по договору аренды соответствует рыночным ставкам. Однако для оценки размера ущерба интересам компании нужно принимать во внимание не только сам размер арендной платы, но и иные сопутствующие условия. В частности, необходимо выяснить, по какой причине размер арендной платы по договору субаренды больше арендной платы по договору аренды. При том, что размер помещения, переданного по первоначальному договору, в три раза больше помещения, которое передали в субаренду. Также необходимо выяснить, по какой причине арендная плата по оспариваемому договору в первые месяцы была символической.

Коллегия судей направила дело на пересмотр.